+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Зпиф как избежать ндс при сдаче в аренду имущества

Зпиф как избежать ндс при сдаче в аренду имущества

Эффективный налоговый менеджмент позволяет компаниям значительно экономить на налогах. Одна из схем по оптимизации — продать собственное здание дружественной фирме, а затем взять у нее его в аренду. Но это еще не все Суть схемы заключается в следующем. Компания продает здание, находящееся у нее в собственности, дружественной организации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

С целью сохранности активов последние передаются в ЗПИФ, который не является юридическим лицом, а представляет собой имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление.

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА В ЗАКРЫТЫЙ ПАЕВОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД (ЗПИФ)

Попробуйте полный доступ к Системе Финансовый директор. Материалы подготовлены финансовыми директорами и экспертами. Пройдите короткую регистрацию и получите доступ. Эти решения упростят и улучшат процесс бюджетирования в компании и уберегут от дорогостоящих ошибок в планах. Этот финансовый инструмент может применяться не только для эффективного управления объектами недвижимости, но и позволяет существенно сэкономить на налогах.

Однако при его использовании нужно учитывать возможные налоговые риски, возникающие из-за пробелов и противоречий в законодательстве. Увладельцев крупных торговых площадей, бизнес-центров и административных зданий так называемой коммерческой недвижимости основной доход формируется за счет арендных платежей. Кроме того, у многих промышленных предприятий, на территории которых в бывших складских или цеховых помещениях созданы торговые центры, рынки, поступления от арендаторов являются значимой статьей их доходов.

При этом основными затратами для такого вида бизнеса являются эксплуатационные расходы ремонт помещений, коммунальные платежи и др. Однако данные способы могут повлечь серьезные последствия как для самой организации в виде штрафов, пеней и доначислений по налогам , так и для ее руководителей в виде административной и уголовной ответственности. Паевой инвестиционный фонд ПИФ — объединение имущества компаний и или физических лиц, находящееся под управлением специализированной управляющей компании.

Все имущество, образующее ПИФ, включая недвижимость, находится в долевой собственности участников фонда. ПИФ не является юридическим лицом. ПИФы бывают трех видов: открытые, интервальные и закрытые. Управляющая компания — юридическое лицо, зарегистрированное как акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, которое осуществляет управление имуществом ПИФа на основании лицензии, выданной ФСФР, договора доверительного управления, а также правил доверительного управления фонда.

Размер собственных средств управляющей компании должен составлять не менее 20 млн руб. Поэтому для управления ПИФом можно как создать собственную управляющую компанию, так и обратиться к сторонней организации. Инвестиционный пай — именная ценная бумага, удостоверяющая долю участника фонда пайщика в имуществе ПИФа. При погашении пая управляющая компания выплачивает пайщику денежную компенсацию. Учет прав на инвестиционные паи осуществляется в реестре владельцев инвестиционных паев.

Закрытый ПИФ — фонд, в котором пайщики не могут погасить свои паи до окончания договора доверительного управления. Кроме того, пайщики ЗПИФ могут получать промежуточные выплаты доходов. При формировании ЗПИФ в отличие от открытого и интервального ПИФов участники могут вносить не только денежные средства, но и другое имущество.

Его деятельность направлена на получение доходов от сдачи недвижимости в аренду и операций по купле-продаже имущества. Специализированный депозитарий — юридическое лицо в форме акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью, которое занимается учетом и хранением имущества, составляющего ПИФ 4.

Управляющая компания должна получить согласие от специализированного депозитария на осуществление каждой операции с имуществом ПИФа. Регистратор — юридическое лицо, ведущее реестр инвестиционных паев фонда в соответствии с правилами ведения реестра инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов. Функции регистратора может осуществлять специализированный депозитарий при наличии у него соответствующей лицензии. Для управления недвижимостью ПИФ обычно создается владельцами этой недвижимости участниками.

Участники регистрируют фонд подробнее об этой процедуре см. При этом участник может быть в единственном лице, то есть единоличным пайщиком, хотя на практике такие случаи крайне редки. Необходимо учитывать, что передача в фонд недвижимого имущества сопровождается государственной регистрацией прав на соответствующие объекты в едином реестре недвижимости. Если до передачи участники ПИФа являются владельцами конкретных объектов недвижимости, то, передав их в ПИФ, они становятся владельцами доли имущества в стоимостном выражении , не привязанной к конкретному объекту.

При этом объекты недвижимости находятся в общей долевой собственности пайщиков, о чем делается запись в едином реестре. Обязательным условием работы ПИФа является наличие определенной инфраструктуры, которая формируется при регистрации фонда. В инфраструктуру входят управляющая компания, специализированный депозитарий, регистратор и оценщик. Имущество ЗПИФН обособлено от собственного имущества управляющей компании и учитывается на отдельном балансе.

Управляющая компания аккумулирует доход от деятельности фонда и направляет его на различные нужды ПИФа см. При этом для осуществления денежных операций фонда управляющая компания открывает отдельный расчетный счет. Имущество при внесении в фонд, приобретении и реализации, а также не реже одного раза в полгода должно обязательно оцениваться независимым оценщиком 5.

Фонд и управляющая компания должны проходить ежегодную аудиторскую проверку гл. Имущество фонда реализуется, а средства направляются на выплату пайщикам. Этап 1. Регистрация управляющей компании ПИФа. Сначала подготавливается комплект документов, необходимый для согласования регистрации управляющей компании в Федеральной антимонопольной службе ФАС России.

Срок получения разрешительного письма из ФАС России составляет около месяца. Затем учредители регистрируют управляющую компанию 6 в качестве юридического лица процедура такая же, как и для любой другой компании. С учетом стандартных процедур по изготовлению печати, открытию расчетного счета и т.

Если управляющая компания регистрируется в форме акционерного общества, то увеличиваются время и стоимость регистрации эмиссии акций в ФСФР России около месяца. Этап 2. Получение лицензии управляющей компанией на право осуществлять деятельность в качестве доверительного управляющего. Официальный срок лицензирования — два месяца. Этот и предыдущий этапы можно пропустить, если не создавать свою управляющую компанию, а воспользоваться услугами сторонней фирмы, специализирующейся на управлении фондами.

Этап 3. Заключение договоров с инфраструктурными организациями. Как уже было описано выше, функционирование ПИФа обязательно связано с деятельностью инфраструктурных организаций. Управляющая компания, действуя в интересах ПИФа, заключает договоры со специализированным депозитарием, регистратором, оценщиком и аудиторской компанией.

При этом со специализированным депозитарием можно заключить один договор на оказание услуг в том числе и регистратора при наличии у депозитария соответствующей лицензии. При создании инфраструктуры фонда необходимо учитывать, что оценщик и аудиторская компания не должны быть аффилированными по отношению к участникам ПИФа и управляющей компании.

Этап 4. Правила доверительного управления ПИФом — основной документ, регулирующий деятельность фонда. Правила должны содержать ключевую информацию о деятельности ПИФа: наименование фонда, управляющей компании, специализированного депозитария, регистратора, оценщика, аудиторской компании; срок действия договора доверительного управления; размер имущества фонда; размер и количество инвестиционных паев; процедуру погашения инвестиционных паев; порядок созыва и проведения общего собрания владельцев инвестиционных паев для ЗПИФ и др.

Срок регистрации правил составляет 1—1,5 месяца. Чтобы сэкономить время, регистрацию правил можно осуществлять параллельно с предыдущим этапом, если уже известны наименования компаний, которые составят инфраструктуру ПИФа.

Этап 5. Формирование имущества ПИФа. Управляющая компания составляет текст договора доверительного управления. Учредители присоединяются к договору и передают имущество в фонд. Договор доверительного управления может заключаться на срок от года до 15 лет, а по окончании быть продлен. В этом случае перерегистрировать ПИФ не нужно. Минимальный размер имущества для ЗПИФ составляет 2,5 млн руб.

Процедура создания ПИФа - довольно трудоемкий процесс, требующий специальных знаний. Это позволит компании упростить процедуру создания ПИФа. Стоимость такой услуги на рынке - от 1 до 5 тыс. В неделю у нас происходит не менее одной встречи с представителями компаний, которые хотят создать ПИФ недвижимости. Однако, несмотря на множество обращений, до создания ПИФа доходит редко.

Зачастую люди не всегда понимают, чего они хотят, как ПИФы могут им помочь. В основном обращаются за консультациями, а потом, когда вникают в детали, выясняют, что есть какие-то нюансы, препятствующие созданию фондов. Многие компании хотят создать ПИФ не с целью инвестиций, а для управления недвижимостью. Но пока таких фондов у нас нет. Поскольку ПИФ не является юридическим лицом, а представляет собой имущественный комплекс, то обязанности по уплате налогов у него не возникает.

Такая обязанность может возникнуть только у пайщиков и управляющей компании. Налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц. Управляющая компания самостоятельно платит налог на прибыль только с суммы получаемого ею вознаграждения, предусмотренного правилами доверительного управления. Доход, который управляющая компания получает в результате управления активами фонда, налогом на прибыль у нее не облагается, поскольку по действующему законодательству на управляющую компанию не возложены обязанности налогового агента.

Плательщиками налога на прибыль организаций либо налога на доходы физических лиц — НДФЛ являются владельцы инвестиционных паев — юридические физические лица. Однако обязательства по уплате налога возникают у них только в момент получения ими промежуточного дохода или компенсации при погашении пая.

Специальная норма Налогового кодекса РФ, устанавливающая особенности налогообложения доходов от доверительного управления имуществом в виде ежемесячных авансовых платежей независимо от фактической выплаты дохода учредителю доверительного управления, не применяется к паевым инвестиционным фондам ст.

Таким образом, у участников фонда есть возможность получить значительную отсрочку по уплате налогов до момента фактического получения дохода. Если пайщиком является иностранная компания, зарегистрированная в стране, с которой Россия подписала соглашение об устранении двойного налогообложения, порядок налогообложения может предусматривать выплату налога непосредственно в иностранном государстве, а в России такой доход не будет облагаться налогом вовсе.

При продаже пая сумма полученного дохода может быть уменьшена на произведенные расходы при получении пая, поэтому если продавать паи по цене приобретения, налоговой базы по налогу на прибыль или НДФЛ не возникает статьи Это может быть использовано для переоформления паев участников - юридических лиц на участников -физических лиц или иностранцев в целях минимизации налогов при выплате дохода.

Особенно выгодно применение ЗПИФН компаниям, которые используют средства, получаемые от эксплуатации недвижимости, для проведения дорогостоящего ремонта этой недвижимости или инвестируют их в иные объекты недвижимость, ценные бумаги, другие активы. Налогом на имущество облагается движимое и недвижимое имущество компании, которое учитывается на балансе в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учета ст.

Поскольку на балансе пайщиков ПИФа находятся только паи, учитываемые в качестве финансовых вложений, то объекта обложения налогом на имущество ни у пайщиков, ни у управляющей компании не возникает. Однако налоговики придерживаются другой точки зрения. В соответствии с письмом Минфина России от Для этих целей управляющая компания обязана сообщать каждому участнику фонда сведения об остаточной стоимости имущества и его доле в общем имуществе пайщиков.

В частных разъяснениях 8 налоговики также ссылаются на ст.

Мой ПИФ — моя крепость

На практике очень часто учредители бизнеса, связанного с владением значительными объемами активов, особенно недвижимого имущества, стараются обеспечить этим активам безопасность: защитить от требований кредиторов, угрозы банкротства, недружественных захватов. Многие варианты связаны с переводом собственности на скрытоаффилированное лицо, которое позволяет в полной мере пользоваться этими активами и не отвечать ими по обязательствам, возникающим по основной деятельности группы. Поэтому при принятии решения о создании хранителя активов важно выбрать не только самый безопасный, но и наиболее оптимальный в плане налогообложения вариант. Деятельность ЗПИФ регулируется законом от В закрытых паевых инвестиционных фондах у владельца инвестиционных паев отсутствует право требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия, за исключением случаев, предусмотренных законом ст. Налоговым преимуществом передачи имущества в ЗПИФ является возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль с доходов от использования имущества в коммерческой деятельности. Ведь часто хранитель сдает имущество в аренду дружественным компаниям, увеличивая тем самым их налоговые расходы.

Способы «хранения» имущества, выгодные с налоговой точки зрения

Рост цен на недвижимость заставляет девелоперов искать все новые средства привлечения инвестиций. Одним из инструментов является создание закрытых паевых фондов недвижимости ЗПИФ. В этом году на рынке ЗПИФов наблюдается настоящий бум. Если еще год назад насчитывалось всего 70 фондов, суммарные активы которых исчислялись 17,2 млрд рублей, то на сегодняшний день их зарегистрировано уже , а их активы достигают 53,4 млрд рублей.

Топ-5 самых выгодных форм владения коммерческой недвижимостью. Как и любой бизнес, инвестирование в коммерческую недвижимость влечет за собой ощутимую налоговую нагрузку. Ее можно оптимизировать при оформлении объекта в собственность, по-разному структурируя сделку на этапе купли-продажи. О том, какие формы владения объектами коммерческой недвижимости на сегодняшний день являются самыми выгодными и как выбрать вариант, наиболее подходящий для вашего конкретного случая, порталу ComEstate. Артур Устимов. ИП на патенте Эта форма владения оптимальна для объектов стоимостью 50— млн рублей.

Попробуйте полный доступ к Системе Финансовый директор.

С одной стороны, практика недружественного поглощения является обычной для развития бизнеса. Они просто анализируют рынок и, улучив момент, в итоге приобретают своих мелких или не очень конкурентов. Вместе с компанией-конкурентом, конечно же, приобретаются ее активы, ее клиентская база и деловая репутация. В итоге, доля рынка и капитализация компании-агрессора повышается.

Закрытые ПИФы недвижимости как инструмент налогового планирования

.

.

Налоговая оптимизация: два варианта схемы

.

Дольщики превращаются в пайщиков

.

выявить особенности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости; на прибыль платежей от сдачи недвижимого имущества фонда в аренду и признаваемых реализацией), во-первых, не будет облагаться НДС (при Кроме того, использование ЗПИФн позволяет избежать и двойного.

.

.

.

.

.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.